Einbau von Balkonkraftwerken und Online-Versammlung

Dürfen Eigentümer in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Balkonkraftwerke installieren?

Seit der Gesetzesänderung haben alle Eigentümer nach § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einen privilegierten Anspruch auf die Installation von Balkonkraftwerken an ihrem eigenen Balkon. Allerdings müssen sie dafür trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Diese darf die Zustimmung in der Regel nicht verweigern. Ein Vetorecht steht ihr nur dann zu, wenn die bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt. Achtung: Der Eigentümer hat nur einen Anspruch auf die Gestattung des eigentlichen Baus. Über die Durchführung beschließt die Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das bedeutet, die Eigentümerversammlung kann zum Beispiel über das Modell und die Art der Installation beschließen.

Dürfen Mieter Balkonkraftwerke an ihre Balkone bauen?

Ja, § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gibt Mietern grundsätzlich das Recht, Balkonkraftwerke an ihre Balkone zu bauen. Allerdings müssen sie vorab die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser muss der Installation jedoch in der Regel auch zustimmen. Er darf seine Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die bauliche Veränderung auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann gegebenenfalls im Zusammenhang mit dem Bau des Balkonkraftwerks zu besonderen Sicherheitsauflagen verpflichtet werden. Diese werden dann in der Interessenabwägung berücksichtigt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Balkonkraftwerk zurückzubauen. Anstelle des Mieters kann der Vermieter den Anbau vornehmen. Der Mieter hat dann keinen Anspruch auf eigene Ausführung.

Wer trägt die Kosten für den Bau eines Balkonkraftwerks?

Die Kosten trägt derjenige Eigentümer oder Mieter, dem der Bau des Balkonkraftwerks gestattet wurde. Er ist dann auch für entstehende Folgekosten verantwortlich.

Ist es möglich, die Eigentümerversammlungen einer GdWE rein virtuell, ohne die Möglichkeit der Präsenzteilnahme, durchzuführen – selbst wenn einzelne Eigentümer das nicht möchten?

Ja, wenn die Eigentümergemeinschaft dies mehrheitlich in der Eigentümerversammlung mit mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen für längstens drei Jahre beschließt (§ 23 Absatz 1a WEG). Aber: Bis Ende des Jahres 2028 muss neben der virtuellen Versammlung auch noch einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchgeführt werden, wenn die Eigentümer nicht einstimmig auf die zusätzliche Präsenzversammlung verzichten. Der Verzicht erfolgt durch erneuten Beschluss, indem keine Gegenstimme gegen den Antrag auf Verzicht erhoben wird.

Hat die GdWE vereinbart, dass die Eigentümerversammlung ausschließlich online stattfinden soll, bedarf es keiner zusätzlichen Präsenzversammlung. Diese Pflicht bezieht sich ausschließlich auf beschlossene Online-Versammlungen nach § 23 Absatz 1a WEG.

Was passiert mit den in der Online-Versammlung getroffenen Beschlüssen, wenn keine zusätzliche Präsenzversammlung durchgeführt wird?

Ein Verstoß gegen die Pflicht zur zusätzlichen Präsenzversammlung führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Was ist, wenn ich nicht die technische Ausstattung habe, an einer rein virtuellen Eigentümerversammlung teilzunehmen?

Auch der Beschluss über die Durchführung rein virtueller Versammlungen muss den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Selbst wenn diese mit drei Viertel der abgebebenen Stimmen beschlossen werden, dürfen Einzelne nicht unbillig benachteiligt werden. Hier braucht es dann Unterstützungsangebote, zum Beispiel die Teilnahme an der Versammlung vor den Geräten anderer benachbarter Wohnungseigentümer oder des Verwalters. Dies sollte bei der Beschlussfassung mitdiskutiert werden, wenn solche Einwände erhoben werden.